法拍屋投標前，必先為實地勘查，須鼓起勇氣詢問鄰居及房屋現使用人，才能獲得有效資訊。但發現現使用人表示有租約，但法院公告並未記載時，應如何處理呢?
困難在哪裡，財富就在哪裡--林德泉老師的至理名言
投報率是談出來的--程耀樑老師的至理名言
記得人生第二件進場投標案件，即遇到上開狀況，詢問銀行後，銀行表示能取得搬遷同意書即給予代墊，以下分析法拍物件存有租約之風險與獲利
一、你將成為新房東--法律要保護經濟上的弱勢(一定條件之房客，以下簡稱房客)，房東的房屋縱經法拍拍予得標人，房客原有的租約不受影響，該得標人即變成新房東，租約內所訂條件繼續維持(低租金)，不能改變，此為民法第425條「買賣不破租賃」定有明文。通常法拍物件有租賃契約存在時，法院會在拍賣公告載明--「第三人承租中，拍定後不點交」
二、提早取回房屋---要房客提早交屋給您，就要與房客協商，取得他的同意，有時須貼補搬遷費，來彌補房客搬家的麻煩與損失。此雖非法律規定，但從獲利及投報率層面來看，能越早拿回房屋，即可盡早整理出售，投報率當然大幅增長，從房客瘋狂面來說，亦可避免房客搬走前之惡意破壞，維修費用必然大於搬遷費用。
三、倘遇到惡房客，不付房租，找里長及管區派出所警察，也是愛莫能助，此屬民事事件。找律師告打官司，雖會勝訴，但還是堅持不搬呢？僅能持勝訴判決書，至法院民事執行處聲請強制執行，跟法拍屋點交程序是一模一樣的，再經執行處確認雙方未能和解交屋，司法官司+強制執行程序約1年6個月時間，才能強制交屋，白白浪費1年6個月的房租與時間。
四、法拍物件中有百分之30的租約是假的，臨拍創造。其源由為債務人為避免房子被標走，於查封時，向法院陳報假租約，使法院公告不點交，致無人願意進場投標，其後再用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費。一兼二顧，摸蜊仔兼洗褲。假租約類型大致如下:
1.租金一次付清
2.長租期，低租金
3.以押金抵租金（或以債務抵租金）
4.以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
5.不定期租約
五、但此種案件，因困難解決房客，自然投標時，因競爭對手也會較少，獲利空間也比較大。
六、本次案件，於投標前10天，屢次拜訪房客，並與房客(長)常聊(凌晨3點)，並了解其需求，於投標前3天，取得搬遷協議書，立即向聯邦銀行(關於銀行部分另闢文章說明)聲請代墊，隨後順利進場投標。
風險與利潤息息相關，風險的控制，長有賴於自身的學養、委託專業的律師或代標公司。
小樑律師，與您下集見。
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